不動産売却の媒介契約とは？それぞれのメリットと注意点も解説

土地や建物を売るときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
そのときに締結するのが媒介契約というもので、3つの種類があります。
今回は媒介契約とはなにか、それぞれのメリットや注意点について解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における媒介契約とは？

まずは、不動産売却における、媒介契約とはなにか、3つの種類について解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と締結する契約のことです。
土地や建物を売るとき、個人で買主を探すこともできます。
しかし、不動産会社は複数の顧客を抱えているため、個人で探すよりスムーズに買主を探すことが可能です。
そのため、一般的には媒介契約を締結し、仲介することになります。
媒介契約書に記載されている主な内容は、販売活動の内容や契約期間、報酬（仲介手数料）の金額などです。
売主と不動産会社間の依頼関係を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防止するためのものといえるでしょう。

3つの種類とは？

媒介契約には、下記の3つの種類があります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる種類です。
何社と媒介契約を締結しても良く、複数のところに客付けをしてもらうことができます。
また、売主自身で買主を見つけて取引できる、自己発見取引も可能です。
レインズへの登録が任意となることも、一般媒介契約の特徴といえるでしょう。
レインズとは、不動産会社専用の物件情報サイトのことです。
登録することによって、全国の不動産会社に土地や建物の情報を共有することができます。
専任媒介契約とは、1社の不動産会社としか、媒介契約を締結できない種類です。
ただし、自己発見取引は可能なので、ご自身が購入者を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引することができます。
専任媒介契約の特徴は、レインズへの登録が義務となることです。
契約の締結後、7日以内にレインズへ物件の情報を登録しなければなりません。
また、販売状況の報告を14日に1回以上、売主に報告することも義務となります。
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない種類です。
自己発見取引も不可となるので、ご自身が買主を見つけても、不動産会社を介して取引することになります。
レインズの登録も義務となり、期限は契約の締結から5日以内です。
販売状況の報告も、7日に1回以上必要となります。

不動産売却における媒介契約それぞれのメリット

続いて、不動産売却における、媒介契約それぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の主なメリットは、下記のとおりです。

●買主の幅が広がる
●良い条件で売却しやすい
●売却していることを公にしなくて済む

買主の幅が広がることが、一つ目のメリットです。
先述のとおり、一般媒介契約は1社以上の不動産会社と媒介契約を締結することができます。
複数のところに仲介を依頼することにより、より多くの方に物件の存在を知ってもらうことが可能です。
複数の買主から購入の申し込みがあった場合、より条件の良い方と取引することができるのも、メリットといえるでしょう。
また、レインズに登録しなければ、売りに出していることを公にせずに売却することもできます。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットとして、下記が挙げられます。

●不動産会社が売却活動をおこないやすい
●自己発見取引が可能
●販売状況をある程度知ることができる

メリットとしてまず挙げられるのが、売却活動をおこないやすいことです。
専任媒介契約を締結した土地や建物は、いわゆる独占物件となります。
契約成立に至れば、報酬である仲介手数料を得られるため、時間やお金をかけた売却活動がしやすくなります。
また、先述のとおり専任系の媒介契約は、自己発見の取引が可能な種類です。
そのため、知り合いや身内などでその物件がほしいという方がいらっしゃれば、直接取引することができます。
直接取引すれば、仲介手数料がかからないことがメリットです。
販売状況の報告を14日に1回以上、売主に報告することが義務なので、今どのような状況なのかを把握しやすいこともメリットとなります。

専属専任媒介契約のメリット

土地や建物の売却時、専属専任媒介契約を選ぶメリットは、下記のとおりです。

●不動産会社が売却活動をおこないやすい
●販売状況を把握しやすい

メリットとしてまず挙げられるのが、不動産会社が売却活動をおこないやすいことです。
専任媒介契約と同様、1社にしか仲介を依頼できないため、ほかの不動産会社に客付けされる心配がありません。
成約に至れば報酬を受領できるため、一般媒介契約と比較すると、売却活動が積極的になりやすいのがメリットです。
また、先述のとおりレインズへの登録が契約締結後5以内となり、早く情報を共有することができます。
進捗状況の報告も7日に1回以上と、専任媒介契約よりも頻度が高くなるのも、大きなメリットです。
内覧数や反響の有無などを、どの種類よりも把握しやすくなります。

不動産売却時に締結する媒介契約それぞれの注意点

最後に、売却時に締結する、媒介契約の注意点について解説します。

注意点1：仲介を依頼する不動産会社は多ければ良いということではない

注意点として知っておきたいのが、仲介を依頼する不動産会社は多ければ良いということではないということです。
先述のとおり、一般媒介契約は1社以上の不動産会社と媒介契約を締結することができます。
数に制限はないため、たくさんの不動産会社に仲介を依頼することも可能です。
しかし、数が多いほど手続きも増え、連絡を取る回数も多くなります。
土地や建物を売るときは、さまざまな手続きに追われることになるので、その分手間がかかってしまうでしょう。
もし一般媒介契約を選ぶのであれば、3社ほどに絞るのがおすすめです。

注意点2：内見がバッティングすることがある

内見がバッティングする可能性があることも、注意点の一つです。
内見とは、その物件に興味がある方が室内を実際に見ることを指します。
1社以上のところに仲介を依頼する場合、同じタイミングで内見の予約が入る可能性も否めません。
同じ日の同じ時間になってしまうと、お互いゆっくり室内を見られず、候補から外されてしまうこともあるでしょう。
一般媒介契約を選ぶ場合は、内見のスケジュール管理を徹底することが求められます。

注意点3：広告の内容を統一する

注意点として、広告の内容を統一することも挙げられます。
価格や最寄り駅までの距離などが異なると、買主はどの広告が事実なのかわからなくなってしまいます。
専任媒介契約や専属専任媒介契約なら、1社にしか仲介を依頼できないため、そのような手間は不要です。
売却をスムーズにおこない、早期の成約を目指すためには、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめといえます。

まとめ

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と締結する契約のことで、3つの種類があります。
それぞれにメリットがあるので、どのような売却をしたいか、いつまでの成約を目指すのかなどによって決めることがポイントです。
内見がバッティングする可能性があることや、広告の内容を統一することなどが注意点となるので、売却をスムーズにおこないたい場合は専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。