不動産を共有名義で購入するメリットは？登記や税制のポイントも解説

不動産を購入する際に共有名義を選択することで、資金負担の分散や税制上のメリットを得られる場合があります。
夫婦や親子での共有名義を検討している方は、登記手続きや税金の仕組みを正しく理解することが大切です。
共有名義を活用すると、住宅ローン控除などの優遇制度を複数人が受けられる場合もあり、家計への負担を軽減できます。
この記事では、共有名義の基本的な仕組みやメリット・デメリット、利用時の注意点について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

共有名義の定義と不動産を共同名義で購入する方法とは

不動産の購入時には、共有名義という選択肢があります。
これは、一つの不動産を複数人で所有する形態を指し、夫婦や親子、兄弟などが共同で住宅を取得する場合によく利用されるものです。
各自の出資割合に応じて持分を設定し、その割合で登記をおこなうため、所有権が明確に分かれます。
共有名義の形態には、夫婦間や親子間などで共同購入するケースのほか、相続によって複数の相続人が不動産を共有するケースもあります。

共有名義とは

共有名義とは、不動産を複数の所有者が共同で所有することです。
たとえば、4,000万円の物件を夫婦で2,000万円ずつ出資して購入した場合、登記上の持分は各1/2となります。
相続による共有の場合も、法定相続分や遺産分割協議などに基づいて持分が決まり、共有者同士で管理や処分方法を検討する必要があります。
このように、複数人が関わることで資金を分担できる点や税制上の優遇を受けられる点が共有名義の大きな特徴です。
たとえば、親子での共有名義の場合、将来的に親名義の持分をどのように処分するかを早めに話し合っておくことで、後々のトラブルを避けることができます。
家族間でのコミュニケーションを密にすることが、円滑な管理運営につながる点も覚えておきましょう。

共有名義での登記の方法

共有名義で不動産を購入する際は、各共有者の持分割合を正確に設定し、法務局で登記手続きをおこないます。
登記申請書には、共有者全員の氏名や住所、持分割合を記載し、権利証や固定資産税評価証明書、印鑑証明書などを用意します。
登録免許税は、固定資産税評価額に一定の税率を掛けた金額で、共有者の持分割合に応じて負担するのが一般的です。
なお、手続きは窓口での申請にくわえてオンラインでもおこなえますが、専門知識を要するため、不安がある場合は司法書士などに依頼するとスムーズです。
共有名義の場合、登記情報にミスが生じると、後に修正が困難になることがあるため、正確な書類準備が求められます。
登記の際には、各人の実際の資金負担を正確に示す書面を用意しておくと、後々の税務調査でもスムーズに説明できます。
持分割合が曖昧なまま登記をおこなうと、意図せぬ贈与扱いを受ける可能性があるため、専門家に相談しながら手続きを進めることが大切です。

共有名義で不動産を購入するメリット

不動産を共有名義で購入することには、資金面や税制面でのメリットが多くあります。
夫婦や親子でマイホームを取得する場合、負担を分散しながら各種優遇制度を活用できる点が魅力です。

住宅ローン控除が適用されるケース

共有名義で不動産を購入し、各自が住宅ローンを組む場合、それぞれが住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
たとえば、夫婦が連帯してローンを組んだ場合、年末時点のローン残高に応じてそれぞれが控除を受けるため、節税効果が大きくなります。
控除期間は原則10年間ですが、一定の要件を満たすと13年間に延長されるかもしれません。
また、借入れ期間が10年以上であることや、取得した住宅が居住用であることなど、住宅ローン控除には細かな適用条件があります。
共有名義は、これらの条件を満たしやすく、家計全体の負担軽減につながります。
連帯債務やペアローンを利用する場合は、各自が借入をおこなった分だけローン残高を計上できるかどうか、金融機関と事前に確認しておかなければなりません。
控除を適用する際は、居住開始日や取得費用などの細かな要件を確認し、確定申告を正しくおこなうことが重要です。

節税につながる可能性

共有名義には、各共有者ごとに税制上の特例を受けられる可能性がある点も魅力です。
3,000万円特別控除
居住用財産を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
夫婦の共有名義であれば、双方が要件を満たした場合、合計6,000万円分の控除を適用できる可能性があります。
売却益が高額になったとしても、この特例により譲渡所得税の負担を大幅に軽減できるでしょう。
相続税の軽減
共有名義の不動産は、相続が発生したときに各共有者の持分に応じて課税対象が決まります。
単独名義だと不動産全体が相続財産になりますが、共有名義であれば持分だけが相続対象となるため、相続税の負担を抑えられる可能性があります。
ただし、実際には相続人の人数や財産の総額など多くの要素が影響するため、専門家に相談して試算することが望ましいです。
贈与税の回避
購入時の出資割合と登記上の持分割合を一致させることで、贈与とみなされるリスクを軽減できます。
実際の資金負担を正確に反映した登記をおこなうことが重要です。
もし、将来的に売却を検討する際は、売却価格や取得費用を明確にしておけば、特例の適用可否を判断しやすくなります。
相続や贈与が絡む場合は、親族間の持分に応じた節税効果を試算しておくと安心です。

共有名義で不動産を購入するデメリット

資金や税制上のメリットを享受できる一方、共有名義には注意すべきデメリットも存在します。
相続や贈与税、維持管理費用の負担などでトラブルが生じる可能性があります。

共有者の他界による問題

共有者の一人が他界すると、その持分は相続の対象です。
たとえば、夫婦で各50%の持分を持っている場合、片方が亡くなると残された配偶者や子供などの相続人の間で意見が対立することがあります。
不動産を売却しようとすると、共有者全員の同意が必要となるため、遺産分割協議が長期化するケースもあります。
相続税の支払いが大きな負担となり、やむを得ず物件を売却する例も珍しくありません。
遺言書を作成しておくことで、共有者の意向を十分に明確にでき、相続時の紛争を回避できます。
複数の相続人が存在するケースでは、事前の話し合いが不十分だと分割協議が長期化するリスクが高まります。

贈与税のリスク

実際の出資割合よりも過大な持分を登記すると、贈与とみなされて贈与税が課される恐れがあります。
たとえば、夫が全額出資したにもかかわらず、夫婦各50%で登記した場合、妻に贈与がおこなわれたと判断される可能性があります。
贈与税は、高額になることもあるため、持分設定は実態に即しておこなうことが大切です。
なお、実質的な資金提供者と登記上の名義人が異なると、贈与とみなされる恐れがあるため、正確な書類を整えておくことが大切です。

維持管理にかかる費用負担

共有名義の不動産では、修繕費や固定資産税などの維持管理費用をどのように分担するかを事前に決めておかなければなりません。
共有者の収入状況が変化したり、予想外の修繕が必要になったりすると、負担の分散方法が問題になることがあります。
費用の負担割合について共有者全員が合意していないと、トラブルや滞納が起こるリスクが高まります。
書面で合意内容を残しておけば、後々の紛争を予防しやすくなるでしょう。
共有者間であらかじめ修繕費のような形で資金をプールし、突発的な支出に備えておく方法も検討しましょう。

まとめ

不動産の共有名義は、住宅ローン控除や相続税対策などによる多面的なメリットをもたらしますが、共有者の他界や贈与税リスク、費用負担をめぐる問題が発生しやすい点には注意が必要です。
売却や相続が発生した場合、共有者全員の同意を得る必要があり、手続きが複雑化しやすいです。
共有名義を検討する際は、メリットとデメリットを十分に理解したうえで、専門家に相談しながら最適な方法を選びましょう。