ローン残債がある不動産の売却方法は？抵当権や注意点についてご紹介

不動産を売却したいときは、ローン残債や抵当権の存在に注意する必要があります。
ローン残債があっても不動産を売却する方法はありますが、どのような不動産でも売れるわけではありません。
そこで今回は、不動産の売却に関わる抵当権とは何か、ローン残債がある不動産の売却方法や注意点についてご紹介します。

不動産売却に関わる抵当権とは

不動産を売却するときは、さまざまな権利関係の条件をクリアする必要があります。
抵当権もそのような権利のひとつであり、住宅ローンなどの融資を受けて購入した不動産や、融資の担保にした不動産に設定されている金融機関側の権利です。

不動産を売却するには抵当権を抹消する必要がある

抵当権は、ローンの返済が滞った場合に担保として設定された不動産を金融機関が差し押さえる権利です。
そのため、抵当権が設定された不動産は金融機関によって差し押さえられる可能性があります。
買主はこれをリスクと判断するため、抵当権が残っている不動産は売却できません。
不動産を売却するためには、設定された抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消にはローンの完済が必要

抵当権を抹消するためには、不動産を担保にした住宅ローンなどの融資を完済する必要があります。
ローン残債があっても、売却時にその残債を完済できる場合は、抵当権を抹消して売却が可能です。
一方で、完済の目処が立っていない場合は、抵当権を抹消できないため、原則として売却はできません。
住宅ローンなどの融資を完済すると、金融機関から抵当権を抹消するための書類が送付されます。
この書類を他の必要書類とともに法務局に提出し、抵当権抹消登記をおこなうことで、抵当権を抹消できます。

ローンを完済していれば自由に売却できる

ローン残債がある場合、売却が可能かどうかは状況によりますが、完済している場合は自由に不動産を売却できます。
抵当権が残っている場合でも、その抵当権はすでに役割を終えているため、抵当権抹消登記によって抹消することができます。
ただし、金融機関から送付される手続き用の書類には有効期限がある場合があるでしょう。
期限が過ぎた書類は再取得に手間がかかるため、ローンを完済した時点で早めに抵当権を抹消することをおすすめします。
すでにローンを完済し、抵当権も抹消している場合は、気兼ねなく売却が可能です。

ローン残債がある不動産の売却方法

ローン残債がある不動産を売却できるかは、残債の金額次第です。
ローン残債の金額と不動産の売却予定価格の状況によっては、スムーズな売却は難しいこともあります。
そのような状態でも売却する方法はありますが、売主の意に沿う結果になるとは限りません。

アンダーローンであれば売却できる

ローン残債が不動産の売却価格を下回るアンダーローンの状態であれば、そのまま不動産を売却することが可能です。
この場合、不動産を売却して得た売却代金でローンを一括返済し、その後に抵当権を抹消します。
ただし、売却代金のすべてを売主が受け取れるわけではない点に注意が必要です。
売却予定価格がローン残債を上回るかどうかは、相場価格のチェックや不動産の査定を通じて確認できます。

アンダーローンならリースバックも利用できる

不動産を売却すると所有権を手放すことになるため、通常はその不動産から退去する必要があります。
一方で、まとまった現金が必要なものの、できれば住み慣れた自宅から引っ越したくない方もいるでしょう。
そのような場合には、リースバックを選択し、売却した不動産を賃貸物件として借りて住み続ける方法があります。
原則として、リースバックはローン残債を完済し、抵当権を抹消していないと利用できません。
アンダーローンの状態であれば、不動産の売却代金で残りのローンを完済し、抵当権を抹消できるため、リースバックも可能です。
ただし、リースバックは不動産にシロアリ被害や雨漏りなどの瑕疵があると利用できません。
ローンが完済できるかどうかだけでなく、ほかにリースバックを利用できない要因がないかも確認しておくことが重要です。

オーバーローンであれば売却方法を工夫する必要がある

ローン残債が不動産の売却価格を上回るオーバーローンの状態では、原則としてそのまま売却することはできません。
オーバーローンの状態でも比較的スムーズに不動産を売却できるのは、売却代金で不足する分を自己資金で支払ってローンを完済する方法です。
金融機関としては、ローンを完済してもらえれば不動産の売却代金に限らず、自己資金でも構わないため、完済さえできれば抵当権を抹消できます。
自宅を売却して新しい自宅を購入する住み替えのための売却であれば、住み替えローンを活用する方法も選択できます。
ただし、これ以上のローンの支払いが厳しい場合は、金融機関に許可を得て任意売却をおこなう方法を選ぶのが望ましいでしょう。

ローン残債がある不動産を売却するときの注意点

ローン残債がある不動産を売却するときには、さまざまな注意点が存在します。
注意点の存在を考慮して売却に臨まないと、思っていたような売却が難しくなる可能性が高いです。

築年数によっては売却価格が下がる可能性がある

ローン残債がある不動産の売却における注意点は、不動産の築年数です。
建物の価値は経年により下がるため、不動産を売却する際には購入価格よりも安くなる可能性があります。
購入時の価格を基に資金計画を立てていると、思いどおりの価格で売却できず、結果としてオーバーローンになってしまうことがあります。
オーバーローンになると、そのままでは抵当権を抹消できないため、自己資金で不足分を賄うなどの方法を取る必要があるでしょう。
ローンの完済が可能かどうかについては、不動産会社の査定を受けた後、担当者に相談することをおすすめします。

借り入れ先の金融機関には事前に連絡する

アンダーローンでそのまま不動産を売却できる状態であっても、完済がまだの場合は事前に借り入れ先の金融機関に連絡しておく必要があります。
理由として、金融機関によってローンを一括返済する際の手数料の規定が異なるためです。
金融機関によっては、ローンの借り入れから一括返済までの期間に応じて手数料が変動することもあります。
また、ローンの一括返済に必要な手続きも金融機関ごとに異なります。
手続きに1か月以上かかる、店舗に来店する必要がある、提出書類が多いなど、スムーズに手続きを進めるのが難しい場合もあるでしょう。
想定外の事態を避けるためにも、ローン残債がある状態での不動産売却時には金融機関に事前に連絡しておくことをおすすめします。

任意売却をする前に金融機関に相談する

ローンの返済が難しく任意売却を検討している場合の注意点として、任意売却を決定する前に金融機関に相談することが重要です。
失業や転職などで収入が減少し、ローンの返済が厳しくなった場合、その旨を相談すれば返済条件の変更が可能なことがあります。
任意売却では債権を回収できない場合があるため、返済条件の変更に応じてくれる金融機関は少なくありません。
もうひとつの注意点は、競売にかけられる前に不動産を売り切る必要があるということです。
任意売却を始めても、ローンを滞納したまま売却が進まなければ、差し押さえられ競売にかけられる可能性があるため、早めの対応が求められます。

まとめ

不動産売却の際は、ローン残債を完済して抵当権を抹消する必要があります。
アンダーローンであればそのまま不動産を売却できますが、オーバーローンでは売却に工夫が必要です。
ローン残債が残っている不動産の売却を考えているのであれば、まずは金融機関に相談してみましょう。