住宅ローンが返済不可になったときの対処法とは？競売や任意売却も解説

住宅ローンの返済が苦しく、今後の対応に悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローンが返済不可になったときの主な対処法などを確認しておけば、今後の適切な対応を判断しやすくなります。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になったときの主な対処法、競売までの流れ、任意売却とは何かを解説します。

住宅ローンが返済不可になったときの主な対処法

住宅ローンが返済不可になったときの主な対処法は、以下のとおりです。

対処法①金融機関に相談する

住宅ローンを利用したあとは、事前に取り決めた条件で月々の返済をおこないます。
しかし、返済を開始したあとでも、条件の調整についての相談は可能です。
条件の調整は滞納とは異なるため、相応の理由があれば認められることがあります。
返済期限などを一時的に変更できると、毎月の返済額が少し減り、家計への負担が軽減されます。
条件の調整に応じてもらいやすい主な理由は、病気や介護による減収などです。
相応の理由がないと、相談しても応じてもらえないため注意しましょう。
また、条件の調整はあくまで一時的な措置であり、変更内容によって適用期間が変わります。
大幅な調整になるほど、適用期間が短くなる傾向にあります。

対処法②家計を見直す

住宅ローンが返済不可になったら、家計を一度見直すことが大事です。
日頃の出費を振り返り、無駄なものがないかチェックしましょう。
無駄な出費や節約の余地が見られるなら、家計の見直しで余裕が生まれ、住宅ローンの返済を続けられる可能性があります。

対処法③加入中の保険を使えないか検討する

病気による収入減で返済不可になっているなら、団体信用生命保険を使えないか検討するのがひとつの方法です。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを利用するときにあわせて加入するものです。
保険の適用条件は、基本的に借主の死亡ですが、一部の疾病も含まれるケースがあります。
保険金によって残債を清算できる可能性もあるため、住宅ローンが返済不可になったときは、加入中の保険の条件を確認してみましょう。

対処法④借り換えをおこなう

返済条件を根本的に変更したいなら、借り換えが有効です。
より良い条件の住宅ローンを新規に利用し、借入金で元の残債を清算すれば、別の住宅ローンへと乗り換えられます。
乗り換え先のほうが低金利だったり、返済額が少なかったりすれば、返済を続けられる可能性があります。
ただし、借り換えには一定のコストがかかるため、費用対効果はよく確認しましょう。

住宅ローンが返済不可になり競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンが返済不可になったまま時間が経つと、やがて自宅が差し押さえとなり、競売にかけられてしまいます。
しかし、競売が始まるまでの目安期間は、滞納から7～8か月です。
競売までには少し時間があるため、自宅の強制売却をなるべく避けられるよう、一連の流れをよく確認しておきましょう。

金融機関からの督促

住宅ローンが返済不可になったとき、まずは金融機関から督促があります。
滞納は、口座への入金を忘れているだけでも起きるため、最初のうちはそこまで厳しく督促されません。
しかし、滞納期間が長引くにつれ、しだいに厳しい督促を受けるようになります。
また、借主のもとには金融機関から電話がかかってくるだけでなく、督促状が届くようになります。
督促状の形式は、最初のうちはハガキですが、しだいに封書や内容証明郵便に変わっていくため注意が必要です。
そして滞納期間が4～5か月になると、まもなく期限の利益を喪失する旨などが予告されます。

期限の利益の喪失

期限の利益とは、住宅ローンを分割で返済する権利です。
喪失すると、残債がどれほど高額でも分割返済が不能となり、金融機関から一括返済を求められます。
期限の利益を喪失する一般的なタイミングは、滞納期間が5～6か月に達したときです。
長期にわたって返済不可の状況が続いているなか、高額な残債を一括で清算するのは難しいでしょう。
そのため、金融機関から一括返済を求められた時点で、住宅ローンを自力で返済できる可能性がほぼなくなります。

代位弁済

金融機関から一括返済を求められたら、ほとんどのケースで代位弁済が入ります。
代位弁済とは、保証会社が金融機関に返済をおこなうことです。
これで金融機関は資金を回収できますが、借主の債務に変わりはありません。
代位弁済のあとは、保証会社が返済を請求する形となり、借主にとっては債権者が変わるだけです。
そして、請求されるのは変わらず一括返済であり、分割返済には基本的に応じてもらえません。

競売開始の決定

代位弁済のあと、保証会社への一括返済に応じられなかったとき、次におこなわれるのが競売です。
競売にあたっては、債権者である保証会社が裁判所に申し立てをおこないます。
申し立てから数週間後、競売開始の決定が借主に通知され、手続きが進んでいきます。

住宅ローンが返済不可になったときの任意売却とは

住宅ローンが返済不可になったとき、任意売却をおこなうケースがあります。
借主にとっていくつかのメリットがあるため、方法をよく確認しておきましょう。

任意売却の概要

任意売却とは、債権者の同意を得て、残債を清算できない段階で不動産を売却させてもらう方法です。
実施される状況には、返済を3～6か月滞納していたり、不動産の売却金を使っても住宅ローンを完済できなかったりするときなどが挙げられます。
住宅ローンで購入した住宅は、残債を清算できない限り、原則として売却が認められません。
しかし、住宅を差し押さえて競売にかけても、高値は付かないケースがほとんどです。
債権者が少しでも多くの資金を回収できるよう、競売以外の選択肢として、任意売却が可能となっています。
借主には以下のメリットがあるため、住宅ローンが返済不可になったら、任意売却をおこなえないか検討してみましょう。

借主にとってのメリット

任意売却のメリットは、競売より価格面で有利なことです。
一般的な売却方法に比べると売値が安くなるものの、競売よりは高値が付きやすく、自宅の売却で残債を少しでも減らせます。
それだけ以後の負担が軽くなり、家計を立て直しやすい点が、借主にとってのメリットです。
また、任意売却なら、自宅を売却したあとの返済を分割でおこなえる可能性があります。
競売になったときは、自宅の売却金を充てても返し切れなかった分について、変わらず一括返済を求められるのが一般的です。
自宅の売却金で残債が多少減っていても、一括返済のハードルは高く、競売後には多くの方が自己破産に追い込まれています。
一方の任意売却なら、無理のない返済計画を立てられる可能性があり、自己破産を避けやすくなります。

任意売却を成功させるポイント

任意売却を成功させたいときは、早めの対応を心掛けることが大事です。
任意売却はいつでも可能な方法ではなく、競売の入札の2日前が期限となっています。
競売の入札が一度始まると、任意売却が難しくなります。
また、任意売却をおこなうには、債権者や利害関係者と交渉しなくてはなりません。
一般的な売却方法より手続きが多く、通常より時間がかかるおそれがあります。
実施可能な期間が限られているため、任意売却を希望するなら、早めに手続きを進めていきましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可になったときの対処法には、金融機関に相談する、家計を見直す、加入中の保険を使えないか検討する、借り換えをおこなうことなどがあります。
競売までの流れは督促から始まり、期限の利益を喪失したのち、代位弁済を経て競売へと進むのが基本です。
任意売却は、債権者の同意を得て不動産を売却する方法で、競売より価格面で有利だったり、以後の返済を分割でおこなえたりすることがメリットです。