マイホームの買い替えで適切なタイミングは？ローンや年収について解説

結婚や出産など、家族が増えるタイミングでマイホームの買い替えを検討する方がいるでしょう。
買い替えの適切なタイミングを見極め、生活費の負担が増大しないように注意することは大切です。
そこで今回は、マイホームの買い替えで適切なタイミングや買い替えのメリット、ローンや年収について解説します。

マイホームの買い替え時のローンはどうすれば良い？

マイホームの買い替え時に、現在の家のローンが残っているケースがあります。
ここでは、ローンが残っている場合にスムーズな買い替えをする方法を3つ解説します。

ローンの対処方法①購入先行で売却する

買い替えをする前に、まずローンの残債と手元にある資金を確認し、資金計画を立てることは欠かせません。
手元にローン残債を完済できるだけの資金がある場合は、購入先行を検討できます。
購入先行とは、今住んでいる家が売れる前に新居を購入することを指します。
今の家の売却状況に関わらずに購入を決められるため、余裕を持った新居選びが可能です。
じっくりと探す時間があるため、新居にこだわりがある方におすすめの方法です。
また、引き渡し時には新居が決まっており、仮住まいを用意する必要がない点も購入先行のメリットといえます。

ローンの対処方法②売却先行で売却する

ローン残債を完済するだけの資金が手元にない場合は、今の家を売却して返済資金に充てる必要があります。
今の家について買主が決まり、売買契約を締結して始めて新居購入のための資金が用意できる状態となります。
売却先行の場合、売却活動を始めた時点で新居探しを始め、今の家の売買契約締結と同時に購入物件の契約を締結することが必要です。
売却と購入のタイミングがずれると、仮住まいが必要な時期が長くなります。
売却で得た資金だけで購入費用が賄えない場合は、住み替えローンを組むのもひとつの手です。

ローンの対処方法③不動産会社の買取を利用する

売却先行で住み替えをする場合、売却の目処が付かなければ、新居の購入ができません。
その場合、不動産会社による買取が検討できます。
不動産会社の買取では、一般の買主に売却するよりも価格が安くなりますが、売却活動期間の短縮が可能です。
売主の好きなタイミングで売却できるため、余裕を持って新居を探しやすくなります。
買取価格と新居の購入価格の差によっては、ローン残債が返済できなくなる可能性もある点には、注意が必要です。

マイホームを買い替えるメリットとは？

適切な時期にマイホームを買い替えると、多くのメリットが得られます。
ここでは、代表的な3つのメリットを解説します。

メリット①ライフスタイルに合わせた地域に移転できる

ライフスタイルの変化に応じて、暮らしやすい家は変わります。
たとえば独身と夫婦、また子どもの有無によって、求める生活条件は変わるでしょう。
子どもがいる家庭では学区や自然環境などを条件に、居住地区を選べます。
子どもが独立したタイミングで、通院や買い物に便利なエリアへ移転する高齢者もいます。
適切なタイミングで買い替えを決定すれば、生活の質の向上が可能です。

メリット②資産価値を向上できる

家は築年数とともに資産価値が下がっていくのが一般的です。
古い家を手放し、新しい家を入手すれば、マイホームの資産価値を向上させられます。
交通アクセスの良い立地や再開発の予定があるエリアなどの物件を選べば、将来さらに資産価値が上がる可能性が期待できます。
マイホームを資産形成の一部と捉えている方の場合は、適切なタイミングでの買い替えが鍵となるでしょう。

メリット③最新設備やサービスで快適に生活できる

住宅の性能は日々進歩しており、新しい家を購入すると最新設備の快適さが享受できます。
新しい家には、スマートホーム技術や省エネ設備などが導入されているケースが多いです。
買い替えのタイミングで、家族構成やライフスタイルに合わせた間取りを選ぶこともできます。
子どもの数に合わせて部屋や収納を増やしたり、テレワークのためのスペースを設けたりするのも良い方法です。
高齢者がいる家族は、バリアフリー仕様の家への移転も検討できるでしょう。
新築マンションの場合は、充実した共用部分やサービスを備えている場合があります。
フィットネスジムやキッズルームなどを備えているマンションもあり、移住すると生活がより充実するかもしれません。

マイホームを買い替える年収面のタイミング

マイホームの買い替えを検討する場合に多くの方が気になることのひとつが、自身の経済能力かもしれません。
ここでは、年収に応じたマイホームの買い替え費用の予算について、頭金とローンの借入額、ローンの返済期間に分けて解説します。

頭金に必要な予算

新居の購入費用は主に、頭金と借入額の2つの合計です。
頭金は売買契約時に現金で支払う必要がある費用です。
頭金は物件価格の1～2割程度を支払うのが一般的ですが、手持ちの資金から支払った後に以下の費用が残るか計算しておく必要があります。

●購入諸費用
●生活予備費
●将来の貯蓄

購入予備費とは、新居の購入時にかかる税金や手数料などです。
病気や失業時、子どもの教育費などにかかる費用も貯蓄として残しておく必要があります。
生活予備費は会社員であれば生活費の3～6か月分、自営業であれば1年分の貯蓄があると安心です。

年収に応じたローンの借入額

一般的にローンの借入額は、年収の25％以内に収めるのが望ましいとされています。
具体的な借入可能額の例は、以下のとおりです。

●年収300万円：1,970万円
●年収400万円：2,630万円
●年収500万円前後：3,290万円程度
●年収600万円：3,950万円
●年収700万円：4,610万円

年収が同じでも、家族の人数や生活水準によって返済できる額は変わります。
そこで、今の家でもローン返済中の場合は、現在の毎月の返済額と比較するのも良い方法です。
買い替え後も現在返済中のローンと返済額が変わらなければ、無理なく返済が続けられるはずです。
ただし、住まいが変わると管理費などの諸経費が変わる点も考慮に入れる必要があります。
諸経費も差し引いたうえで、月々の返済可能額を頭金に足し、購入物件の予算を決めると、無理のない資金計画が立てられます。

マイホームの買い替えのタイミングとローンの返済期間も重要

年収が同じでも、年代ごとにローンの返済期間は変わります。
そのため、年齢で買い替えのタイミングを見極めることも重要なポイントとなります。
たとえば、30代中盤で共働きの夫婦の場合、2人でローンを返済していくための十分な期間があるでしょう。
子どもの教育資金も確保してあれば、比較的高額な借入額でも無理なく返済していける可能性があります。
一方で、40代後半の方が買い替えを検討する場合、年収が高くても定年までの時間が短いため、借入額が高くなりすぎないよう注意が必要です。
このように、マイホームの買い替えはライフステージの変化や年収、予算などさまざまな要素を検討したうえで、慎重に決める必要があります。

まとめ

ローン残債がある場合のマイホームの買い替え方法には、購入先行や売却先行、不動産会社の買取などが挙げられます。
ライフステージに合わせたエリアに移住できることや、マイホームの資産価値を高められる点は、買い替えのメリットです。
ローンの借入額は年収の25％以内が望ましいですが、用意できる頭金や返済期間なども考慮に入れ、慎重に決めましょう。