不動産の相続で発生する税金の種類は？計算方法や控除についてご紹介

不動産を相続すると、不動産の価値次第で相続税などの税金が発生する可能性があります。
発生する税金の種類によっては、控除を適用して税額を減らすことも可能です。
そこで今回は、不動産の相続で発生する税金の種類や計算方法、さらに税負担を軽減するために活用できる各種控除についてご紹介します。

不動産の相続で発生する税金の種類

不動産を相続したときに発生する税金には、登録免許税と相続税の2種類があります。
登録免許税は不動産の相続では必ず発生しますが、相続税については、相続した不動産の価値やほかの財産次第では課されない可能性がある税金です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記登録をおこなう際に法務局に支払う手数料のような税金です。
登記登録は登記簿に記載されている不動産の権利関係を変更する手続きであり、複数の種類があります。
不動産を相続した場合、相続登記をおこない、被相続人から相続人に所有者を変更する必要があり、この手続きには登録免許税がかかります。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、所有者不明の不動産が増加するのを防ぐため、令和6年4月1日から義務化されました。
相続登記は、相続開始から3年以内におこなわなければならず、期限を過ぎると10万円以下の罰金が科されます。
そのため、登録免許税は不動産の相続において必ず発生する税金です。

相続税

不動産を相続すると、その不動産やその他の財産の価値に応じて相続税が発生することがあります。
相続税には基礎控除額があり、相続財産の価値が基礎控除額を超えると、相続税の納付が必要となります。
遺産分割協議によって誰がどの財産を相続するかが決まったあと、相続人は自分で納付書を作成し、一括納付をおこないましょう。
相続税の申告期限は相続開始から10か月以内であり、相続人自身が金融機関などで支払わなければなりません。
現金による支払いだけでなく、クレジットカードでの納付も可能ですが、国税クレジットカード支払いサイトを利用する必要があります。
なお、クレジットカードで納付できるのは、1回の支払いにつき1,000万円未満と定められています。
また、領収書が発行されない、カードの利用限度額の範囲内でしか納付できない、決済手数料が発生するなどのデメリットがあるため、注意が必要です。

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不動産相続における税金の計算方法

不動産を相続したときに発生する税金の計算方法は、税金の種類によって異なります。
とくに、相続税の計算については、基礎控除額の計算など複雑なプロセスがあり、手間がかかる点に注意が必要です。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法は、申請する手続きの種類によって異なります。
相続登記では、固定資産税評価額に0.4％の税率を掛けた金額が登録免許税となります。
固定資産税評価額は、不動産の固定資産税を計算するための基準ですが、登録免許税の計算にも使用されるでしょう。
登録免許税を計算する際、固定資産税評価額の1,000円未満の部分は切り捨てます。
計算後の登録免許税は、100円未満を切り捨てた金額を納付します。
なお、固定資産税評価額は固定資産評価証明書で確認でき、3年に1度見直しが行われることが特徴です。
登録免許税は原則として現金で納付する必要がありますが、収入印紙による納付も認められています。

相続税の計算方法

相続税を計算するためには、まず基礎控除額を求める必要があります。
基礎控除額は一定の金額ではなく、相続人の人数によって変動します。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の人数）
計算によって算出された基礎控除額が相続した財産の総額を下回る場合、税金は課されませんが、総額が基礎控除額を上回る場合には相続税が発生します。
この場合、正味の遺産額（プラスの財産の合計額）から基礎控除額を差し引いた金額が課税遺産総額です。
正味の遺産額からは、借入金や未払金など、負の財産に分類される項目が差し引かれます。
不動産の価値は、路線価方式または倍率方式によって相続税評価額を求めなければなりません。
路線価方式は、道路に沿ったエリアに設定された路線価を基に相続税評価額を算出する方法です。
倍率方式は、路線価がないエリアで、固定資産税評価額に指定の倍率を掛けて相続税評価額を求める方法です。
そして、課税遺産総額をそれぞれの相続人の相続割合に応じて分配し、個人が相続する財産の金額と相続税を計算します。
相続税には、課税額に応じた税率と控除額が定められており、これに基づいて実際の金額を計算する必要があります。
最終的に相続税額を算出するための計算式は以下のとおりです。
相続税額＝課税価格×税率－控除額
課税価格が大きいほど相続税率も高くなりますが、それに伴い適用される控除額も増加します。
また、これ以外にも控除を適用することで、相続税を抑えることができる場合があります。

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不動産相続で税金を軽減できる控除

不動産を相続するときは、相続税を軽減するための控除を適用できる可能性があります。
相続する方の立場や状況により、適用できる控除は異なるため注意しましょう。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度は、直系尊属から直系卑属に対しておこなわれる住宅購入資金やリフォーム資金の贈与について、贈与税を非課税にする制度です。
令和6年1月1日から令和8年12月31日の間に、父母または祖父母からその子または孫に住宅取得等資金が贈与されると、一定額まで非課税となります。
対象の住宅が省エネ住宅であれば1,000万円まで、それ以外の住宅では500万円まで非課税となります。
そのため、相続が発生する前に住宅を購入する、またはリフォームするための資金として贈与をおこなうと、相続時の相続財産総額を減少させることが可能です。
また、贈与税が発生する贈与でも、一定のルールに従って贈与税額控除を適用することで、相続時の相続税を軽減することが可能です。
なお、贈与税には毎年110万円までの基礎控除があり、少額の贈与であれば贈与税は発生しません。

配偶者控除

配偶者控除は、財産を相続したのが被相続人の配偶者である場合に、相続税を一定額まで非課税にする制度です。
配偶者控除により非課税となる金額は、1億6,000万円までの財産です。
そのため、配偶者が相続した金額が1億6,000万円以下であれば、相続税は非課税となります。
不動産を含めても個人が相続する財産総額が1億6,000万円を超えることは少ないため、多くのケースで配偶者には相続税が課税されません。
配偶者控除を適用するための要件は、戸籍上の配偶者であること、相続税の申告期限までに遺産分割が完了していること、税務署に申告書を提出していることです。
婚姻届を提出しておらず、戸籍上の配偶者でない内縁関係の方には適用されません。

相次相続控除

相次相続控除は、10年以内に相次相続が発生した場合に適用できる控除です。
たとえば、祖父が死亡し、父が相続税を支払った後、10年以内に父が死亡すると相次相続となります。
このような場合、祖父の財産に対して父が相続税を支払ったため、子がその財産を相続する際に再び相続税を支払うことになり、同じ財産に何度も課税されていると見なされます。
これを防ぐため、父が支払った相続税が一定の割合で子が支払う相続税から控除される仕組みです。
相次相続控除を適用できるのは、財産を相続したのが被相続人の法定相続人である場合に限られます。

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まとめ

不動産を相続したときは、相続登記の登録免許税や、相続財産に対する相続税が発生します。
相続税は、自分で計算して納付書作成し、期限までに申告して納付しなければなりません。
相続人の立場や相続の状況次第では、控除を適用して税額を軽減できる可能性があります。